Haus erben ohne Steuer:
So nutzen Sie Freibeträge und das Familienheim richtig

Haus erben ohne Steuer:
So nutzen Sie Freibeträge und das Familienheim richtig

Transparenz: Dieser Beitrag fasst den BILD-Artikel „Wie Sie jetzt ein Haus erben und keine Steuern zahlen“ zusammen und ordnet die Inhalte ein. Hintergrund u. a.: laufende Reformdebatte, in Bayern wird eine Senkung der Erbschaftsteuer diskutiert. Quelle: https://www.bild.de/leben-wissen/mein-geld-finanzportal/immobilien-wie-sie-ein-haus-erben-und-keine-steuern-zahlen-6658795ac34cbc2d431bdbfd

Schnellüberblick

  • Freibeträge: Steuerklasse I: Ehegatten/eingetr. Lebenspartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €, Eltern/Voreltern 100.000 €. Steuerklasse II/III:  jeweils 20.000 €.
  • Gesamtwert zählt: Die Freibeträge beziehen sich auf das gesamte Erbe (Geld, Wertpapiere, Haus).
  • Familienheim: Ehegatten/Lebenspartner können das selbst genutzte Familienheim steuerfrei erben; Kinder ebenfalls, allerdings nur bis 200 m² Wohnfläche.
  • Nutzungspflichten: Steuerfreiheit setzt „unverzüglichen“ Einzug und 10 Jahre Selbstnutzung voraus (bei Kindern mit 200‑m²‑Grenze).
  • Schenkung: Freibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Stückelungen zu Lebzeiten sind möglich.

1) Warum das Thema jetzt hochkocht

Hohe Immobilienpreise und große Nachlasssummen bringen viele Erben nahe an die Steuerpflicht. In einzelnen Ländern wird über Reformen diskutiert. Der folgende Überblick erklärt den Status quo und die legalen Wege zur Steuerfreiheit.

2) Steuerklassen und Freibeträge auf einen Blick

Steuerklasse I: Ehegatten/eingetr. Lebenspartner 500.000 €, Kinder und Stiefkinder 400.000 €, Enkel 200.000 €, Eltern/Voreltern 100.000 € (im Erbfall).

Steuerklasse II/III: jeweils 20.000 € Freibetrag. Für entferntere Verwandte und Nichtverwandte ist der Puffer also deutlich kleiner.

3) Immobilien erben:  Der Freibetrag gilt fürs gesamte Erbe

Die Freibeträge werden nicht pro Objekt vergeben, sondern für den Gesamtwert des Erbes. Haus, Depot und Konten werden zusammengerechnet. Liegt die Summe darunter, fällt keine Steuer an.

4) Familienheim für Ehegatten/Lebenspartner

Erben Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner das gemeinsam bewohnte Familienheim, bleibt der Erwerb unabhängig vom Wert steuerfrei, wenn die Selbstnutzung fortgeführt wird.

Wichtig:  Der Einzug bzw. die Fortsetzung der Selbstnutzung sollte unverzüglich erfolgen und 10 Jahre andauern. Bei Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb dieser Zeit kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen.

5) Familienheim für Kinder:  bis 200 m²

Kinder können das Familienheim steuerfrei erben, wenn sie unverzüglich einziehen, es zu eigenen Wohnzwecken nutzen und die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt.

Liegt die Fläche darüber, kann der übersteigende Anteil steuerpflichtig sein. Zusätzlich steht den Kindern der persönliche Freibetrag (400.000 €) zur Verfügung.

6) Praxiszeitpunkt:  „Unverzüglich“ & 10 Jahre

Als „unverzüglich“ gilt in der Praxis häufig ein Einzug binnen rund 6 Monaten. Notwendige Renovierungen können den Zeitraum verlängern, sollten aber dokumentiert werden.

Für die Steuerfreiheit ist die fortlaufende Selbstnutzung in den folgenden 10 Jahren maßgeblich.

7) Beispielrechnungen

Beispiel A (Ehegatte): Wert des Familienheims 800.000 €. Fortgesetzte Selbstnutzung -> komplett steuerfrei, obwohl der Wert den Freibetrag von 500.000 € übersteigt.

Beispiel B (Kind): Familienheim 220 m², Verkehrswert 600.000 €. 200 m² wären nach Familienheim-Regel steuerfrei; der Anteil oberhalb 200 m² könnte steuerpflichtig sein, wird aber ggf. durch den persönlichen Freibetrag von 400.000 € teilweise/komplett abgedeckt (Einzelfallprüfung).

8) Schenkung zu Lebzeiten:  Freibeträge alle 10 Jahre

Vermögensübertragungen können in Tranchen gestaltet werden. Die persönlichen Freibeträge stehen alle 10 Jahre erneut zur Verfügung.

Beispiel:  Eltern übertragen heute 400.000 € an ein Kind und in 10 Jahren erneut – beide Male innerhalb des Freibetrags -> keine Schenkungsteuer. Gleiches Prinzip bei Immobilien(teil-)übertragungen.

9) Typische Stolperfallen – und wie Sie sie vermeiden

  • Zu später Einzug: Steuerbefreiung für das Familienheim kann entfallen. Frühzeitig planen und dokumentieren.
  • Zwischennutzung/Leerstand: Kann problematisch sein. Eigennutzung konsistent nachweisen (Meldeadresse, Nebenkosten, Lebensmittelpunkt).
  • Übersehene Gesamtwerte: Alle Vermögenswerte zusammenrechnen, nicht nur das Haus.
  • Flächenlimit bei Kindern: 200‑m²‑Grenze beachten, darüber greift ggf. nur der persönliche Freibetrag.

10) Ihre Checkliste fürs steuerfreie Erben

  • Nachlasswert erfassen: Immobilienwert, Konten, Depots, Fahrzeuge – alles addieren.
  • Familienheim klären: Wer soll es übernehmen? Einzug und 10‑Jahres‑Nutzung realistisch?
  • Fristen im Blick: Einzug möglichst binnen ~6 Monaten, Renovationen dokumentieren.
  • Unterlagen sammeln: Grundbuch, Bewertung, Miet- oder Leerstandsnachweise, Meldebestätigung.
  • Schenkungen planen: Freibeträge im 10‑Jahres‑Rhythmus nutzen; bei hohen Werten stückeln.
  • Professionell prüfen lassen: Sonderfälle (Nießbrauch, Teilflächen, Wohnrechte, Miteigentum) individuell beraten lassen.

Zur Person

Im BILD-Artikel kommt Steuerberater Sascha Matussek zu Wort (Stuttgart). Er erläutert u. a. die Bedeutung von Freibeträgen, des Familienheims und die 10‑Jahres‑Nutzung.

Rechtlicher Hinweis

Diese Zusammenfassung ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die Details hängen vom Einzelfall ab; bitte konkrete Konstellationen fachlich prüfen lassen.

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